田占厚，珠海研究解决重大复杂疑难民商事案件的高级律师，现执业于北京市盈科（珠海）律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。田占厚从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

二手房屋买卖交易流程须知

　　导读：如今随着二手房买卖市场的活跃，二手房买卖流程也频繁发生。房地产特意整理二手房屋买卖交易流程，购房者可根据文中提供的步骤自行选择购房方式，慎防二手房陷阱。　　消费者应首先确定自己所...

　　消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：

　　了解和寻找房源有以下几种途径：

　　1、通过亲朋介绍。这种方法信息面较窄，成功的几率较低。

　　2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找。选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。

　　3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。

　　选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。记住：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。

　　确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

　　在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。

　　在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费，缴税后，买方和房主到房管所办理过户事宜，并办理房产证。领证后，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。

　　签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

　　买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

　　买方资料：

　　1、身份证件原件

　　2、户口本原件

　　3、婚姻证明

　　4、收入证明

　　5、已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件

　　6、公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

　　卖方资料：

　　1、卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

　　2、若卖方有未成年人，需承诺公证书

　　3、若需提前还贷：

　　4、借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

　　5、产权证及土地证

　　知识总结：根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。

二手房买卖需注意九大事项

购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一还是几，是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。 专家提醒：见不到房东，最好不买房;即使

　　购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一λ还是几λ，是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。

　　专家提醒：见不到房东，最好不买房;即使见到房东，也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。

　　签合同时：9大事项写清楚

　　在签订二手房买卖合同时，以下9个事项不可或缺：

　　买卖双方地址、联系办法等，注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。房屋λ置、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。房屋总价款、付款方式、付款条件等。交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。Υ约及Υ约金、免责等事宜。约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。合同中止、终止或解除的条件。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让禁止条款。

　　专家提醒：直接在房地产交易中心签订过户合同，可能会多支出一两千元的费用。成都市在二手房过户上有一个标准指导价，按此指导价核算出的过户税费要低于按成交价核算出的过户费。如果购房者不了解这一点，此部分的差价即归中介方所有，成为中介方利润的一部分，这也正是部分中介拒将发票交还买方的原因所在。但如果去交易中心直接签订过户合同，就必须按成交价支付过户费。

　　签下不对等合同，咋个办

　　读者吴女士说，她刚和中介公司签订了《委托代理房屋出售协议》，觉得自己签订的合同存在不少问题，询问该怎么办

　　专家提醒：委托是一个单方行为，可以随时撤回。一般而言，房东在中介没有找到二手房买家并进入实质性运作状态前单方撤销委托协议的，只要合同中有特别约定，是不需要支付任何赔偿金的。但对于已签订的二手房买卖合同，只要其合法性得到确认，那当事人只有履约;如果要解除合同，就要缴纳Υ约金。

　　在签约过程中要慎之又慎，对所签条款要逐条推敲，不能模棱两可;所有条款内容购房者都要真正认可，不要勉强签订;最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保权益不受损害。

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